住宅ローンは原則として保証人を立てる必要がないため、債務者は金融機関が指定する「保証会社」と保証委託契約を結び銀行等に対する債務を保証してもらわなければなりません。
保証委託契約の条件として、保証料の支払い(期間35年の場合、100万円あたり約20,620円)と、住宅ローン対象の物件に「第1順位の抵当権」を設定することになります。これにより、債務者がローンの支払が出来なくなった場合は、保証会社が債務者に代わり銀行等に代位弁済をします。
代位弁済後は、債権が銀行等から保証会社に移り、一括返済を求められるので、多くの場合、担保となっている不動産を売却して、その売却代金でローンの返済をします。